Tikinti şirkətləri ilə sakinlər arasındakı mənzil davası – KİM HAQLIDIR?

Paytaxtda tikinti sektoru sürətlə inkişaf etsə də, köhnə məhəllələrin sökülməsi zamanı tikinti şirkətləri ilə sakinlər arasında yaranan mübahisələr hələ də aktual olaraq qalır. Bir tərəfdən, yüzlərlə sakinlə razılığa gələn şirkət cəmi bir-iki ev sahibi ilə ortaq məxrəcə gələ bilmədiyindən layihəni illərlə reallaşdıra bilmir. Digər tərəfdən isə vətəndaşlara bazar dəyərindən xeyli aşağı kompensasiya təklif edən, hətta razılıq olmadan onların mənzillərinə müdaxilə edən şirkətlərin özbaşınalığı ilə bağlı narazılıqlar səngimir.

Bəs bu düyün necə açılmalıdır?

Bir tərəfdə mülkiyyət hüququnu qorumağa çalışan sakinlər, digər tərəfdə isə tikinti layihəsini həyata keçirmək istəyən şirkətlər dayanır. Hər iki tərəfin maraqlarını nəzərə alan, mübahisələri ədalətli şəkildə həll etməyə imkan verən mexanizm necə olmalıdır?

Məsələ ilə bağlı 5 saylı vəkil bürosunun vəkili Ceyhun Yusifov Musavat.com-a açıqlamasında bildirib ki, problemin əsas səbəblərindən biri qanunvericilikdə konkret və ədalətli tənzimləmə mexanizmlərinin yetərincə müəyyən edilməməsidir.

Vəkilin sözlərinə görə, mövcud vəziyyət həm vətəndaşların hüquqlarının pozulmasına, həm də tikinti layihələrinin aylarla, hətta illərlə ləngiməsinə gətirib çıxarır.

Ceyhun Yusifov qeyd edib ki, bəzən şirkət yüzlərlə sakinlə qarşılıqlı razılıq əsasında müqavilə bağlasa da, cəmi bir-iki nəfərlə razılığa gələ bilməməsi bütöv layihənin dayanmasına səbəb olur. Eyni zamanda, vətəndaşlara ədalətli kompensasiya təklif etməyən, onların əmlakına qanunsuz müdaxilə edən şirkətlərin mövcudluğu da problemin digər tərəfidir.

Beləliklə, mübahisənin bir tərəfini sakinlərin həddindən artıq yüksək kompensasiya tələbləri, digər tərəfini isə şirkətlərin aşağı məbləğ təklif etməsi təşkil edir. Bu qarşıdurmada ortaq və hüquqi cəhətdən əsaslandırılmış meyarların olmaması tərəflər arasında razılaşmanı çətinləşdirir.

Problemin iqtisadi nəticələri də az deyil. Tikinti layihəsi ləngidikdə şirkət işə başlaya bilməsə belə, müəyyən xərcləri ödəmək məcburiyyətində qalır. Razılığa gəlmiş sakinlərin kirayə haqqı, texnikanın icarəsi, işçilərin əməkhaqqı və dövlət qarşısında vergi öhdəlikləri bu xərclərin əsas hissəsini təşkil edir.
Tikinti müddətinin uzanması şirkətin maliyyə yükünü artırır. Bu xərclərin sonradan yeni mənzillərin satış qiymətinə təsir göstərməsi də mümkündür. Nəticədə tikinti sektorunda yaranan mübahisələr yalnız şirkətlə sakinlər arasında qalmır, daşınmaz əmlak bazarına və mənzil almaq istəyən digər vətəndaşların maraqlarına da təsir edə bilir.

Ceyhun Yusifov hesab edir ki, problemin həlli üçün qanunvericilikdə vahid qiymətləndirmə meyarları müəyyən edilməli, Bakı şəhəri tikinti və kompensasiya siyasəti baxımından zonalara bölünməlidir. Onun təklifinə əsasən, paytaxt 3 əsas sahəyə, hər sahə isə 3 alt zonaya ayrılmalı, hər zona üçün müvafiq kompensasiya qiymətləri müəyyənləşdirilməlidir.

Məsələn, müəyyən bir ərazi üzrə bir kvadratmetr mənzilə görə kompensasiya 3000-3500 manat nəzərdə tutulursa, ərazinin yerləşməsindən və bazar göstəricilərindən asılı olaraq 3000, 3250 və ya 3500 manat məbləğində vahid qiymət tətbiq oluna bilər. Bu yanaşma qiymətləndirmədə subyektivliyi azaltmağa və oxşar əmlak sahiblərinə daha ardıcıl prinsiplərlə kompensasiya təklif etməyə imkan verə bilər.

Bununla yanaşı, vəkil kompensasiya hesablanarkən mənzilin texniki vəziyyətinin də nəzərə alınmasını vacib sayır. Onun fikrincə, təmirli, orta təmirli və qəzalı vəziyyətdə olan mənzillər eyni meyarlarla qiymətləndirilməməlidir.

Ceyhun Yusifov özbaşına tikililərlə bağlı da ayrıca yanaşma təklif edir. Onun fikrincə, vətəndaşın qanuni mülkiyyətində olan sahədən kənarda inşa etdiyi özbaşına artırmalar əsas əmlakla eyni qaydada qiymətləndirilməməli, belə sahələrə münasibətdə 1/3 əmsalı tətbiq olunmalıdır. Bununla belə, bu cür əmsalın qanunvericilikdə təsbit edilməsi mülkiyyət hüququ, tikilinin hüquqi statusu və konkret şərait nəzərə alınmaqla əsaslandırılmalıdır.

Vəkilin təklif etdiyi digər mühüm məsələ sakinlərlə tikinti şirkətləri arasında bağlanan müqavilələrin hüquqi təminatları ilə bağlıdır. Onun qənaətinə görə, tərəflərin hüquq və öhdəlikləri müqavilədə dəqiq göstərilməli, razılaşmanın icrası üçün konkret müddətlər müəyyənləşdirilməlidir.

Nağd kompensasiya seçən sakinlərə vəsaitin ödənilməsi qaydası və vaxtı əvvəlcədən razılaşdırılmalı, yeni tikilidən mənzil alacaq vətəndaşlarla bağlanan müqavilələrdə isə mənzilin təhvil veriləcəyi tarix açıq şəkildə göstərilməlidir. Tikinti gecikərsə, şirkətin ödəyəcəyi kompensasiya və sakinlərin kirayə xərclərinin qarşılanması şərtləri də müqavilədə əksini tapmalıdır.

Bu cür mexanizmlər həm vətəndaşların hüquqlarının qorunmasına, həm də tikinti layihələrinin əsassız şəkildə uzanmasının qarşısının alınmasına xidmət edə bilər.

Nəticə etibarilə, tikinti şirkətləri ilə sakinlər arasındakı mübahisələrin həlli yalnız tərəflərin xoş niyyətinə və qarşılıqlı güzəştlərinə buraxıla bilməz. Dövlətin vəzifəsi həm mülkiyyət hüququnu qoruyan, həm də şəhərsalma layihələrinin həyata keçirilməsinə imkan verən aydın və işlək hüquqi çərçivə yaratmaqdır.
Ədalətli qiymətləndirmə, şəffaf müqavilələr və öhdəliklərin yerinə yetirilməsinə görə məsuliyyət bu problemin həllində əsas rol oynaya bilər. Məqsəd nə tikinti şirkətlərinin fəaliyyətini iflic etmək, nə də sakinləri öz mülkiyyət hüquqlarından imtina etməyə məcbur etməkdir. Əsas məsələ elə bir hüquqi mexanizm yaratmaqdır ki, heç bir tərəf digərinin hüquqlarını pozmaq hesabına öz maraqlarını təmin edə bilməsin.