Alqı-satqı mümkün qədər bank mexanizmləri vasitəsilə aparılmalıdır
Qonşu Rusiyada əmlak alqı-satqısı sahəsində ortaya çıxan son hadisə region ölkələri, o cümlədən Azərbaycan üçün də ciddi xəbərdarlıq xarakteri daşıyır. Tanınmış müğənni Larisa Dolinanın ətrafında baş verən qalmaqallı iş göstərdi ki, təkcə satıcının deyil, alıcının da “təmiz” olması əmlakın təhlükəsiz şəkildə əldə edilməsi üçün yetərli deyil. Hüquqi mexanizmlər düzgün işləmədikdə və ya boşluqlar olduqda, nəticədə ən çox zərər görən tərəf məhz alıcı olur.
Hadisənin mahiyyəti belədir: Larisa Dolina mənzilini Polina Lurye adlı şəxsə satıb, rəsmi sənədləşmə aparılıb və alıcı 112 milyon rublu satıcıya ödəyib. Daha sonra Dolina məhkəməyə müraciət edərək bildirib ki, o, vasitəçi kimi çıxış edən fırıldaqçılar tərəfindən aldadılıb və mənzilin satışı onun real iradəsini əks etdirməyib. Məhkəmə bu arqumenti əsaslı sayaraq əmlakı yenidən müğənninin adına qaytarıb. Lakin paradoks ondadır ki, alıcının ödədiyi vəsait geri qaytarılmayıb. Beləliklə, Polina Lurye həm mənzildən, həm də külli miqdarda puldan məhrum olub.
Məhkəmənin məntiqinə görə, Dolina özü də zərərçəkəndir və alıcı pulunu birbaşa onu aldadan cinayətkarlardan tələb etməlidir. Bu isə faktiki olaraq alıcını çıxılmaz vəziyyətdə qoyur. Çünki real pul vəsaiti məhz satıcının hesabına daxil olub, fırıldaqçılar isə çox vaxt izsiz-tozsuz yoxa çıxır. Dolina sonradan pulu könüllü şəkildə, hissə-hissə qaytaracağını desə də, bunun hüquqi öhdəlik deyil, yalnız şəxsi vəd olduğu açıqlanıb. İş artıq Rusiya Ali Məhkəməsinə daşınıb və dekabrın 16-da yekun qərar gözlənilir.
Bu presedent Azərbaycan üçün də son dərəcə aktualdır. Ölkəmizdə hələ də bir mənzilin bir neçə şəxsə satılması, etibarnamə ilə aparılan şübhəli əməliyyatlar, tikinti şirkətlərinin eyni mənzili müxtəlif alıcılara “rezerv” etməsi kimi hallar mövcuddur. Xüsusilə ilkin bazarda - yeni tikililərdə alıcılar çox zaman yalnız şirkətin reputasiyasına və ya “tanış vasitəçi”nin sözünə güvənirlər. Halbuki məhz bu etinasızlıq sonradan illərlə davam edən məhkəmə çəkişmələrinə yol açır.
Azərbaycanda da nəzəri olaraq Rusiyadakı Dolina presedentinə bənzər vəziyyət yarana bilər. Məsələn, satıcı sonradan iddia edə bilər ki, müqaviləni təzyiq altında imzalayıb, aldadılıb və ya psixoloji təsirə məruz qalıb. Əgər məhkəmə bu iddiaları əsaslı saysa, alqı-satqı etibarsız hesab edilə bilər. Belə olan halda alıcının ödədiyi vəsaitin qaytarılması ayrıca problemə çevrilir və proses illərlə uzana bilər.
Vasitəçilərə kor-koranə etibar etmək ən böyük risklərdən biridir. Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında qeyri-rəsmi maklerlərin fəaliyyəti hələ də geniş yayılıb. Bir çox hallarda bu şəxslər nə hüquqi məsuliyyət daşıyır, nə də sonradan tapılır. Müqavilədə vasitəçinin rolu, məsuliyyəti və öhdəlikləri dəqiq göstərilmədikdə, bütün risk alıcının üzərində qalır.
Bu riskləri minimuma endirmək üçün alıcılar bir neçə vacib məqama mütləq diqqət yetirməlidir. İlk növbədə, alqı-satqı yalnız notariat qaydasında deyil, mümkün qədər bank mexanizmləri vasitəsilə aparılmalıdır. Pulun birbaşa satıcıya verilməsi əvəzinə, depozit və ya akkreditiv mexanizmlərdən istifadə edilməsi daha təhlükəsizdir. Bu halda mübahisə yaranarsa, vəsaitin kimə və hansı əsasla ödənildiyi açıq şəkildə sübut olunur.
Nəhayət, hər bir alqı-satqı əməliyyatından öncə müstəqil hüquqşünasın rəyinin alınması artıq lüks deyil, zərurətə çevrilib.
Tanınmış hüquqşünas Əkrəm Həsənov “Yeni Müsavat”a açıqlamasında bildirib ki, Azərbaycanda da Rusiyadakına bənzər hadisələr olur. Onun sözlərinə görə, hazırda buna bənzər hadisə ilə bağlı Ali Məhkəməyə müraciət edib: “Larisa Dolinanın evi ilə bağlı məsələdən xəbərdaram. Hesab edirəm ki, Rusiya məhkəməsi düzgün qərar verməyib. Mən Rusiya qanunvericiliyini kifayət qədər yaxşı bilirəm. Vicdanlı alıcı anlayışı var. Yəni kimsə hansısa bir əmlakı alırsa və bu zaman fikirləşir ki, onu satan əmlakın mülkiyyətçisidir, heç bir aldatma və qanun pozuntusu yoxdur. Belə olan halda qanun alıcının tərəfində olmalı idi. Şəxs baxıb ki, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində Dolina əmlakın mülkiyyətçisidir, o, notariusa gəlib müqavilə bağlayıb, pul ona ödənilib. Əgər kimsə gəlib pulu onun əlindən dələduzluq yolu ilə alıbsa, alıcının burada günahlı nədir? Dolina sübut etməlidir ki, alıcı onu aldadanlarla əlbirdir. Lakin belə bir sübut yoxdur. Belə olan halda məhkəmə vicdanlı alıcı anlayışına əsaslanıb Polina Luryeni müdafiə etməli idi. Bu halda isə məhkəmə alıcının haqlarını pozub. Böyük ehtimal ki, burada Dolinanın tanınmış müğənni olması və ya təzyiqdən istifadə etməsi rol oynayıb. Təəssüf ki, Azərbaycanda da belə hadisələr olur. Mən hazırda buna bənzər məhkəmə işini aparıram. Deməli, bir vətəndaş digər vətəndaşın mənzilini alıb, satıcı qadın, alıcı isə kişidir. Mənzili təklif edən həmin qadının oğlu olub və mənzil bazar qiymətindən aşağı məbləğə satılıb. Alıcıya həmin oğlan deyib ki, təcili pul lazımdır. Beləliklə, bu kişi mənzili alıb. Lakin onlar kişidən xahiş ediblər ki, bir neçə ay vaxt versin ki, onlar yeni mənzil tapıb çıxsınlar. Bu bir neçə ay ərzində kişiyə kirayə haqqı ödəyəcəklərini də deyiblər. Vətəndaş da razılaşıb. Bir neçə ay kişiyə kirayə haqqı ödənilib. Lakin kişi artıq yeni mənzilinə yerləşmək istədiyini və oğlangilin artıq oradan çıxmalı olduğunu bildirəndə onlar çıxmaq niyyətində olmadıqlarını deyiblər. Kişi məcbur qalıb, onları məhkəməyə verib. Beləliklə, birinci instansiya məhkəməsini və apelyasiya məhkəməsini udub. Ali Məhkəmə isə işi geri qaytarıb və apelyasiya məhkəməsi növbəti dəfə baxanda alıcının əleyhinə qərar çıxarıb. Bildirib ki, bağlanan alqı-satqı müqaviləsi etibarsızdır. Guya ki, mənzili alanın atası mənzili satanın atasına faizlə pul borc verib və bu da alqı-satqı olmayıb, mənzilin girov müqaviləsi sayılıb. Hətta deyiblər ki, ödənilən kirayə haqqı da borcun faizi olub. Ortalıqda isə heç bir sübut yoxdur. Bununla bağlı Ali Məhkəməyə şikayət vermişik. İndi də məlum olur ki, həmin o mənzili satanın oğlunun barəsində Nərimanov Rayon Polis İdarəsi tərəfindən dələduzluq ittihamı ilə cinayət işi açılıb. Sən demə, bir neçə şəxslə belə şeylər ediblər. Onlar mənzili təcili və aşağı qiymətə satırlar, sonra gedib məhkəməyə müraciət edirlər ki, burada faizə borc verilib, əslində satmamışam.
Ali Məhkəmə bizim şikayəti təmin etməsə, ev yiyəsi olan oğlan gərək alıcının “borc kimi almışam” dediyi pulunu qaytarsın, lakin onu da nə zaman qaytaracağı bəlli deyil. Borc içində üzürlər, evin pulunu isə xərcləyiblər. Beləliklə, onların mənzili əllərində qalır, alıcının isə pulu arada itir. Dediyimiz kimi, hazırda Azərbaycanda cinayətkar sxemlər ev alqı-satqısında aktiv fəaliyyət göstərirlər".
